LMNP 的一些小分享
貌似好像我也快当了一年小房东了，这边分享下在法国做 LMNP 的小经验。
LMNP，即 Loueur en meublé non professionnel，是法国出租带家具住宅的税务体系：
- 也就是说，你的出租房必须包含法定的一些家具，比如床，桌子，厨房设备等。
- 带家具出租和不带家具出租 (location nue) 除了合同上会有一些差异之外（比如房东或者房客退房的条件会不同），在个人公司注册和税务上（即交多少个人所得税）也会不同。这里我们只讨论出租带家具住宅的税务程序。
公司注册
一旦开始出租后，就得尽快去以 LMNP 为主要业务注册个人公司，获得公司税号 SIRET。具体就是在一个做得不是很完美的 guichet unique 网站上申请。
公司业务就得注明是 Gestion de biens, loueur en meublé non professionnel，获得公司业务号 6820A。
在这边我走了一点弯路，因为我之前有过一个个人公司，做的是自由职业。本来以为只需要去修改公司业务，于是就在 INPI 网站上修改成功了，但最后发现我 SIREN 对应的公司业务号仍旧是之前自由职业的。之后才明白因为我的收入类型从 bénéfices non commerciaux (BNC) 变成 bénéfices industriels et commerciaux (BIC)，所以其实应该申请建立一个对应的新的 établissement。最终我其实在今年初，也就是出租业务 3 个月后才最终搞好公司注册。
确认是否注册成功可以去 SIRENE 这边查询自己的公司。
最后，别忘了在自己个人税务账号中 déclarer 房子的当前出租状态。
选择 Régime réel
LMNP 的一大优势就是可以选择 régime réel 税务模式，可以从你的收入中逐年抵扣 (amortissement) 你房子本身的价值和其他一些管理费用（装修、物业费、房产税等）。另外一个选项是 micro BIC，在计算个人所得税的时候，你的收入自动扣除一半，用一半的收入来计算。我推荐大家可以去一些网站上做一个测试比较这两个选项，一般来说都是 régime réel 会比较合适，因为扣除你房子本身的价值之后你的税务净收入会变成零，也就是不用交税。
这个税务选项可以在注册公司的时候选择，也可以之后向公司所在地的税务局申请。
房客资料
我用了 DossierFacile 来获取法定的一些房客信息来撰写合同。这个网站是法国政府搞的，注重个人信息保护。
日常管理
我得隆重推荐 rentila 这个网站用来日常管理出租房子的所有相关：
- 出租合同
- Etat des lieux
- 房租回执 quittance de loyer
- 财务收入
- 生成报税单
更加赞的是，如果你管理的房子不超过一定数额，那么使用是完全免费的。
出租合同
这边可以一步步填写你的出租合同信息，最后会生成一个 PDF 文件。你也可以选择让大家都在网上签字。
Etat des lieux
这边可以非常详细地帮助你生成出入房时候需要起草的 état des lieux，你可以分成好几个房间一个个来填写。同样，最终会生成一个 PDF 文件。
Quittance de loyer
每个月会自动生成房租回执。
财务
你可以通过网站自带的财务功能来记账。
报税
每年初需要准备去年 LMNP 收入的报税，这边 rentila 可以根据你自己的记账记录，提供一个收费服务（和其他公司合作）来生成税务局需要的报税文件。相比实体的会计应该会优惠一些。
当然最佳情况就是财务净收入为零，也就是不用交税。
他们申报完后，你会在自己的公司税务账号中看到申报。
他们也会告诉你在你的个人所得税申报中应该如何填写相关的格子（最佳情况就是全是零）。
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